文｜袁小丽
编辑｜刘鹏
马年开工第二天，上海再出重磅楼市新政。
2 月 25 日，上海住建委、房管局、财政局、税务局、公积金中心五部门联合发布楼市优化新政"沪七条"，主要涉及调减限购条件、公积金贷款提额以及房产税减负三大维度，购房门槛、贷款成本、置换税负同步优化，释放更多刚性和改善性需求，新政自 2026 年 2 月 26 日正式施行。
楼市专家分析认为，在多重利好政策的叠加效应下，今年上海楼市"小阳春"行情已提前锁定，3 月份有望形成交易小高峰。
01 进一步调减住房限购政策，非沪籍购房门槛大降
一是缩短非沪籍居民购买外环内住房所需缴纳社保或个税年限。对非本市户籍居民家庭或成年单身人士购买外环内住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满 1 年及以上。
二是符合条件非沪籍居民可在外环内增购 1 套住房。对在本市缴纳社会保险或个人所得税满 3 年及以上的非本市户籍居民家庭或成年单身人士，在执行现有住房限购政策基础上，可在外环内增购 1 套住房。
三是符合条件的持《上海市居住证》群体可在本市购买住房。对持《上海市居住证》满 5 年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，在本市限购 1 套住房，无需提供缴纳社保或个税证明。
根据政策规定，非户籍限购全面放宽，购房门槛降低，具体可总结为：
外环内购房，社保 / 个税满 1 年，即可购买 1 套；
社保满 3 年，外环内可增购 1 套，享受与沪籍家庭同等待遇；
居住证满 5 年，全市范围可购 1 套，无需社保 / 个税；
外环外，符合条件家庭不限套数，可灵活买房。
上海中原地产市场分析师卢文曦分析表示，本次上海楼市限购政策的进一步优化，将有效释放更多刚性与改善性购房需求，精准满足不同群体的置业诉求。尤其对于非沪籍置业者而言，购房限制大幅放宽、选择更加灵活，也让那些长期在上海工作、生活，却因未缴纳社保而无法购房的人群获得了置业资格，进一步增强了他们在上海的归属感。
58 安居客研究院院长张波从市场客群结构角度指出，本次政策采用的阶梯式松绑策略，精准契合上海复杂的客群结构与多元置业需求，能有效承接市场刚需与改善增量。平台数据显示，2025 年上海一二手客群重合度仅为 8.7%，到 2026 年 1 月进一步降至 8.5%，为全国最低，反映出 "新房改善、二手刚需" 的市场分化格局稳固。此次将外环内非沪籍购房社保 / 个税年限缩短至 1 年，精准降低了新市民、新人才的首置门槛，直接适配了二手房市场 "刚需主导" 的特征。同时，从线上找房数据来看，上海二手房找房人数占比同比提升了 4.7 个百分点，而挂牌量仅同比微增 1.72%，说明刚需首置需求虽存在但受限于购房门槛难以释放。此外，"满 3 年可外环内增购 1 套" 及 "持居住证满 5 年免社保 / 个税购房" 的条款，覆盖了更为全面的置业人群，确保了新增需求能分别向一二手市场精准传导。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则从市场份额方面进行分析，他认为，2025 年 12 月至 2026 年 1 月期间，上海户籍购房占比约为 55%-60%，非沪籍购房占比约为 40%-45%。尽管沪籍家庭住房自有率相对较高，但非沪籍人群规模庞大，2024 年已达 983.49 万人，占常住人口总数的比重约为 40%。这一群体购房意愿强烈，但对购房成本和门槛普遍较为敏感。因此，激活非沪籍购房需求，不仅有助于消化二手房居高不下的库存、稳定二手房价格，更能促进 "卖旧买新、卖小买大" 的良性置换循环。这是畅通市场循环、解决当下市场流通梗阻症结的关键所在。
02 提高公积金贷款额度：首套最高 240 万，叠加可达 324 万，降低购房成本
一是适度提高住房公积金最高贷款额度。将缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从 160 万元提高至 240 万元，叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度上浮政策（最高上浮 35%），本市公积金家庭贷款最高额度可达到 324 万元。对购买第二套住房的最高贷款额度也相应予以提高。
二是优化贷款套数认定。对于已使用过公积金贷款的本市缴存人家庭，在本市无住房或仅有 1 套住房、且当前已结清住房公积金贷款的，在本市再次购房时可申请公积金贷款。
三是扩大多子女家庭购房支持范围。公积金贷款支持政策的适用范围从购买首套住房拓展至购买第二套住房。即对多子女家庭购买第二套住房的，最高贷款额度在本市最高贷款额度基础上上浮 20%。
张波分析指出，公积金政策的优化，是本次上海新政提升支付能力、打通置换链条的核心抓手，直击上海改善置换痛点，与市场"卖旧买新"的核心需求高度契合。
据相关数据显示，2025 年上海二手房挂牌时长同比延长 15.26%，达 98.75 天，市场流动性压力显著；而与此同时，新房找房热度同比下降 12.0%，不少改善需求因支付能力不足、贷款限制等因素难以释放。此次将首套公积金贷款额度从 160 万提至 240 万，叠加多子女、绿色建筑上浮政策后最高达 324 万，既适配上海房产高总价的市场特征，也能有效降低刚需与改善家庭的首付和月供压力。
而多子女家庭二套贷款额度上浮 20%、支持范围从首套拓展至二套的政策，不仅精准匹配了这类家庭的居住升级需求，也贴合当前人口结构的变化趋势。
整体来看，公积金政策的优化，将有效提升改善家庭购房能力，推动上海二手房流通性提升，进而带动新房市场改善需求释放，形成一二手市场双向赋能、良性循环的态势。
卢文曦补充表示，提高公积金贷款额度，本质上是降低了购房者的贷款成本。当前公积金贷款利率维持在" 2 字头"，远低于商业贷款利率，购房者多使用公积金贷款，能够有效减轻月供压力和总利息支出，进一步降低置业负担。
03 房产税政策优化，卖一买一不再征税，置换成本下降
支持居民置换改善需求，《通知》规定自 2026 年 1 月 1 日起，对本市户籍居民家庭中的子女成年后，购买住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税。即对购房人于未成年时（或于本市个人住房房产税试点前）已与父母、（外）祖父母共同拥有住房的，在本市新购或置换住房后，该住房仍属于成年子女家庭唯一住房的（除上述共同拥有住房外），暂免征收个人住房房产税。
购房人家庭住房情况发生变化，符合上述条件的，可向应税住房所在地税务机关重新办理个人住房房产税纳税信息申报、认定，从税务机关重新认定之次月起调整纳税，并退还所属期在 2026 年 1 月 1 日以后多缴纳的税款。
张波解读称，此次房产税政策优化，是对沪籍家庭改善置换需求的实质性松绑，精准缓解了这类群体置业时的税费顾虑，与当前二手房流通性不足的现状形成呼应。
他指出，2025 年上海二手房成交占比已达 65% 以上，成为市场的成交主力，而沪籍家庭作为本地置业主力群体，其改善置换需求的释放，是推动市场循环的关键。本次政策调整后，只要新购住房为家庭唯一住房即可暂免房产税，这不仅能有效鼓励沪籍家庭合理置换，更能进一步提升二手房市场的房源流通性，为整体市场注入新活力。
李宇嘉则从需求潜力挖掘的角度补充分析，认为支持沪籍居民子女购房，是本次政策的另一重要发力点。他表示，当前以上海为代表的核心城市，住房政策的着力点均在于挖掘潜在购房需求。除了前述针对非沪籍群体的放宽外，上海居民的消费能力也为需求释放提供了基础，2024 年上海居民人均可支配收入达 91,987 元，成为全国首个突破 9 万元大关的城市，这一财富基础主要集中在沪籍家庭。
同时，机构统计数据显示，上海户籍家庭的住房自有率约为 68%-70%，单纯的自住刚需已相对饱和。考虑到上海户籍人口老龄化程度较高，且 "老钱" 沉淀较多，市场潜在的核心需求之一，便是沪籍家庭为子女置业。此次税费优化政策，正是为了精准激活这部分沪籍群体的潜在购房需求。
04 新政加持，楼市小阳春行情可期
事实上，上海楼市自去年四季度以来已呈现持续活跃态势，其中二手房市场表现尤为突出，连续 3 个月成交量保持在 2.2 万套以上，创下近 5 年同期新高。与此同时，二手房挂牌量持续回落，部分房东出现惜售心态，房源议价空间不断缩小。
从价格走势来看，国家统计局数据显示，1 月份上海二手房价格跌幅环比收窄，市场企稳迹象明显；中指研究院数据则显示，春节假期上海新房成交面积达 1.36 万平方米，网签量较 2025 年春节假期实现大幅增长，新房市场同样展现出回暖势头。
张波进一步表示，此次"沪七条"新政，是针对刚需、改善、置换三类真实购房需求的精准赋能。政策落地后，将直接带动三大核心需求释放：一是新市民、新人才的外环内首置需求；二是长期在沪人群的外环内改善增购需求；三是沪籍家庭的置换升级需求。这三类需求均为市场核心合理需求，将有效激活上海新房、二手房交易活力，缓解二手房流动性压力，推动楼市交易规模稳步提升。在此基础上，结合新政释放的多重红利与春节后返城潮带来的置业需求集中释放，张波判断，上海 3 月份楼市"小阳春"行情大概率确定，其中二手房成交量大概率将突破 2 万套，中环至外环的改善型与刚需型板块将成为主要受益区域。
李宇嘉也持相同乐观态度，他认为上海"沪七条"的出台，在降低购房成本、放宽置业门槛、提振市场预期方面释放的信号极为明确，且政策针对性极强，对 3 月份楼市"小阳春"将起到显著的带动作用。他分析指出，无论是政府层面希望实现新年楼市"开门红"，还是开发商为冲刺全年业绩抢占先机，3 月份的销售表现都至关重要。预计开发商将在 3 月份集中推出优质房源，兼顾产品力与高性价比，定价趋于合理，同时推出更为激进的促销政策，进一步刺激需求释放。在政策加持、开发商促销发力以及季节性购房旺季的三重利好叠加下，3 月份上海楼市有望形成交易小高峰。
对于 4-5 月份的市场走势，李宇嘉补充道，关键要看 3 月份市场能否在政策加持和预期提振下，打通"卖旧买新"的良性置换循环，让更多新市民、非沪籍群体在政策鼓励和市场信心回升的背景下实现置业"上车"，同时带动沪籍家庭及有房群体释放改善需求。若能实现这一目标，上海楼市上半年有望形成企稳回升的良好局面。
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